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“产权式商铺”纠纷的风险防范及化解

2021-04-21 21:34栏目: 房产
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近年来,随着房地产调控力度不断加大,商业房产投资公司面临产品库存积压、资金链断裂等难题,出于扩大投资群体、加速回笼建设资金等目的,开发商大力拓展产权式商铺的经营模式——“售后返租”。业主不实际占有和使用商铺,而是将商铺整体委托或出租给开发商或第三方统一经营管理,投资者则按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益,这种所有权和经营权相分离的产品形式,存在现实操作差、经营状况差等问题。笔者选取了51件产权式商铺纠纷案件作为样本,经梳理发现,司法实践中该类纠纷主要存在以下法律风险:

1.虚假宣传销售骗取购房者投资意愿。从案件中发现,产权式商铺开发商利用投资者信息不对称优势,骗取购房者投资意愿。开发商销售产权式商铺时多以“绝对保值”为噱头,承诺包租、包收益、5-10年期满包回购,吸引业主购买商铺,最终收益往往很难达到其宣传的效果。这一套路严重影响购买者真实购买意愿受托经营人后期对商铺整体是否积极有效管理无法保障,预期利润及“包收益”承诺无法兑现。

2.实施隐蔽欺诈手段侵害购房者权益。笔者在样本案件中发现两种典型的欺诈行为,一种是商铺销售者与购房者分别签订销售合同、回购合同,回购义务主体却使用与销售者名称相近但资本不充足的关联企业故意进行混淆,并约定较远的回购期限。另一种则是商铺基本销售完成后或注销销售者工商登记,或待回购期满时,已经超逾对销售合同行使撤销权的最长期间。因回购义务主体并没有回购的强大资本支持,导致回购条款落空。如某装饰城售出商铺后不久,注销了原公司。某家居装饰城的开发商利用其物业公司与业主签订了回购条款,该物业公司资产明显欠缺,无法履行回购协议。

3.产权式商铺不动产登记难增加司法成本。与普通商铺相比,产权式商铺具有一定特殊性。不动产登记规则要求登记不动产应当具备封闭空间与清晰界限。但产权式商铺在建造时两两之间普遍没有区隔、空间混并,专有部分的独立性和封闭性不明显,无法确定其物理空间,影响非统一经营时业主对各自专有部分行使区分所有权。司法拍卖评估时,还须附加进行空间测绘以确定商铺的位置、面积,影响人民法院司法拍卖效率,增加执行处置成本。

4.法律关系复杂信访维稳风险大。产权式商铺多由受托经营人统一管理,该经营模式涉及委托经营、物业管理、房屋租赁等多种法律关系及商铺所有权人、受托经营人、实际承租人等多个利益主体,各利益主体之间联系紧密、相互影响。受托经营人履行的多为公益事务,既有营商招租与市场开拓投入义务,还有设备维护、消防、安全生产等管理责任,实践中对其事务履行效果较难衡量评价,业主对事务知情权、监督权较难实现,一旦处理不善,产权式商铺所有权人、受托经营人和实际承租人之间易引发矛盾纠纷。

5.疫情影响下商业纠纷易激发产权式商铺纠纷。疫情爆发以来,商业餐饮、零售等行业可能收到的冲击较为严重,而商业餐饮、零售等行业与产权式商铺联系较为紧密,可能产生连锁反应,将纠纷传导聚焦至商铺产权转让、租赁领域,引发涉产权式商铺纠纷案件井喷,形成商业体错综复杂的纠纷并发状况。

对此,笔者提出以下建议:一是引导投资者依法维权。针对开发商、销售商违约,拖欠投资者租金问题,通过合理途径引导投资者通过司法诉讼进行维权,并成立自我管理组织,代表全体投资者重新招商引资,让产权式商铺重新经营。二是政府部门联动处置。产权式商铺涉及的工商行政部门、房管行政部门、土地管理行政部门应加强联动牵头,发挥联防、联动、联治作用,依法打击虚假销售宣传、非法集资等欺诈行为和违法行为。三是完善相关法律法规。厘清产权式商铺各类法律问题,让产权式商铺在经营管理过程中做到有法可依。此外,还要配套宣传好产权式商铺的法律风险,引导公众理性投资。只有解决这些潜在的风险,才能使产权式商铺商业模式在快速发展的同时,步入健康发展的轨道。